SECLIN (SECTEUR GARE / UNEXPO) – INVESTISSEURS, MARCHANDS DE BIENS

SECLIN (SECTEUR GARE / UNEXPO) – INVESTISSEURS, MARCHANDS DE BIENS & PARTICULIERS MALINS

MAISON INDIVIDUELLE 122 m² (135 m² utiles) – PRÉ-CONFIGURÉE POUR 2 LOTS (2 ENTRÉES DISTINCTES)

PRIX FERME ET DÉFINITIF : 110 000 € FAI (Affaire sous le marché suite à plusieurs refus de prêt)

EMPLACEMENT STRATÉGIQUE & ENVIRONNEMENT EXCEPTIONNEL

Positionnée en dehors de l'hypercentre (à 750 mètres, quartier Burgault) tout en garantissant des accès immédiats :

• Arrêt de bus à 50 mètres.

  
  

• À 400 m à pied de la gare de Seclin (liaison directe vers Lille).

  
  

• À 800 m de la zone commerciale Unexpo (~200 enseignes, centre commercial, services).

  
  

• À 800 m de l'accès autoroute A1.

  
  

• Au fond d’une courée privative, au calme absolu : aucun passage de véhicule, zéro nuisance sonore. Une tranquillité totale pour les occupants et l'assurance de zéro plainte de locataires ou de voisinage, un atout capital pour de la location courte durée ou meublée !

  
  

CONFIGURATION DU BIEN (AUCUN SYNDIC, 0 € DE CHARGES)

• 2 portes d’entrée indépendantes et déjà séparées permettant d'exploiter 2 logements distincts sans travaux de découpe lourde :

  
  

  • Lot 1 au RDC (78 m²) : bel espace de plain-pied donnant sur une terrasse privative de 30 m² sans aucun vis-à-vis (possibilité 2 chambres).

    
    

  • Lot 2 à l’Étage (50 m²) : plateau autonome avec son entrée dédiée.

    
    

NATURE DU PROJET : RÉNOVATION COMPLÈTE À REMPLACER PAR DU NEUF

Le gros œuvre est sain et le raccordement au tout-à-l'égout est conforme. L'intérieur nécessite une remise à neuf intégrale de l'existant

• Remplacement complet des 2 salles de bain et des 2 WC par du neuf.

  
  

• Remplacement complet de la cuisine par du neuf.

  
  

• Remplacement intégral des menuiseries et de tous les revêtements (tout le parquet et tout le carrelage à neuf).

  
  

• Remplacement complet du système de chauffage, électricité remise entièrement à neuf aux normes et isolation thermique totale.

  
  

• Remplacement de la toiture de l'agrandissement (actuellement véranda/polycarbonate) et de la salle de bain de l'étage par du bac acier neuf.

  
  

Enveloppe travaux estimée :

• ~50 000 € pour un profil réalisant les travaux lui-même (matériaux et pose en direct).

• ~90 000 € si délégué intégralement à une entreprise générale.

  
  

MODÈLES ÉCONOMIQUES & RENTABILITÉS RECORD

BASE DU COÛT DE REVIENT DE L'OPÉRATION

• Acquisition : 110 000 € FAI

  
  

• Frais de notaire (~8 % classique ou ~3 % marchand de biens

  
  

• Budget travaux (en direct) : 50 000 €

  
  

• Coût de revient global : ~161 000 €

  
  

1. SPÉCIAL MARCHAND DE BIENS (ACHAT-REVENTE – FRAIS DE NOTAIRE RÉDUITS ~3 %)

• Coût de revient total : ~163 300 € (acquisition + notaire réduit + travaux)

  
  

• Revente en bloc rénové (122 m²) : estimée à 260 000 € net vendeur (sur une base locale rénovée entre 2 300 € et 2 500 € / m²).

  
  

• Marge brute opérationnelle : +96 000 € de marge nette d'opération !

  
  

2. INVESTISSEUR : EXPLOITATION COURTE DURÉE TOTALE (AIRBNB / BOOKING)

Secteur sans concurrence directe, forte demande (gare + autoroute + Unexpo) :

• Étage (50 m²) : 80 € / jour × 22 jours/mois = 1 760 € / mois

  
  

• RDC (78 m² + terrasse) : 100 € / jour × 22 jours/mois = 2 200 € / mois

  
  

• Revenus bruts mensuels : 3 960 € / mois

  
  

• Chiffre d'Affaires annuel brut : 3 960 € × 12 = 47 520 € / an !

• Rentabilité brute : 29,5 % brut sur base de 161 000 € tout compris (et près de 30 % brut avec frais de notaire réduits MDB).

  
  

3. INVESTISSEUR PATRIMONIAL : LOCATION CLASSIQUE / BAIL MOBILITÉ

Gestion sereine à l'année :

• Étage (50 m²) : 850 € / mois

  
  

• RDC (78 m² + terrasse) : 1 250 € / mois

  
  

• Total loyers mensuels : 2 100 € / mois

  
  

• Revenus locatifs annuels : 2 100 € × 12 = 25 200 € / an

  
  

• Rentabilité brute : 15,65 % brut sur 161 000 € !

  
  

4. PROPRIÉTAIRE OCCUPANT MALIN

Habitez le RDC (78 m² + terrasse privative 30 m²) et laissez l'étage financer la totalité de votre crédit :

• Rentrée mensuelle en courte durée : 1 760 € / mois

  
  

• Rentrée mensuelle en bail mobilité / meublé : 850 € / mois

  
  

⚠️ CONDITIONS DE VENTE & CONTACT – FILTRAGE STRICT

• Prix : 110 000 € FAI – Prix ferme, sec et non négociable.

  
  

  (Bien remis sur le marché uniquement suite à plusieurs refus consécutifs de prêts bancaires d'acquéreurs non finançables).

  
  

• Profils attendus : marchands de biens, investisseurs ou acheteurs avertis avec accord de principe bancaire validé, attestation de fonds ou capacité d'achat comptant avec apport sérieux.

• INUTILE D’ENVOYER DES MAILS OU DES MESSAGES AUTOMATIQUES : aucune suite ne sera donnée.

  
  

• Contact et prise de rendez-vous EXCLUSIVEMENT PAR TÉLÉPHONE.

• Curieux ou dossiers sans financement solide : merci de vous abstenir.

  
  

Visites accordées uniquement après échange téléphonique préalable et validation de votre plan de financement. Une pièce d'identité vous sera demandée

Romuald LEGROS – Smart Proprio

Spécialiste investisseurs, marchands de biens et valorisation du patrimoine immobilier.

Mon métier : sécuriser votre transaction, optimiser la rentabilité de votre projet et vous accompagner de l’audit financier jusqu'à la revente.

Romuald LEGROS (EI) – Agent Mandataire en immobilier rattaché au réseau Smart Proprio – RSAC Lille.

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